Los 5 requisitos obligatorios del Aval ICO Vivienda Joven, los límites de ingresos por composición familiar, las excepciones reales (divorcio, catástrofe, vivienda que vendes) y la documentación exacta que te pedirá el banco. Todo según el Real Decreto-Ley 6/2024.
BOE · RDL 6/2024ICO · Línea de AvalesVigente hasta 31 dic 2027
💡 Resumen en una frase: puedes pedir el Aval ICO si tienes menos de 36 años (o hijos menores a cargo), resides legalmente en España desde hace 2 años, tus ingresos brutos no superan 37.800€ individuales (4,5× IPREM) y la vivienda que compras es tu primera residencia habitual.
El Aval ICO Joven es una garantía pública que cubre hasta el 20% del préstamo hipotecario (25% si la vivienda es energéticamente eficiente, certificación D o superior). Pero solo se concede si cumples cinco requisitos obligatorios definidos en el Real Decreto-Ley 6/2024 y gestionados por el Instituto de Crédito Oficial (ICO). Vamos a revisarlos uno por uno con sus excepciones, casos especiales y documentación asociada.
Los 5 requisitos obligatorios del Aval ICO
Para que el banco pueda solicitar el aval al ICO, el perfil del comprador debe cumplir simultáneamente estas cinco condiciones. No basta con cumplir cuatro: la falta de cualquiera de ellas deniega automáticamente la operación.
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1. Edad: menor de 36 años
En el momento de la firma del préstamo hipotecario. Si se compra en pareja, ambos titulares deben tener menos de 36. Excepción: familias con hijos menores a cargo (no aplica el tope de edad).
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2. Ingresos ≤ 4,5× IPREM
37.800€ brutos/año individuales (IPREM 2026 de 8.400€ × 4,5). 75.600€ si sois dos compradores. Se incrementa 0,3× IPREM (2.520€) por cada hijo menor o persona dependiente.
🏠
3. Primera vivienda habitual
No haber sido propietario de otra vivienda con anterioridad (salvo excepciones tasadas). La casa comprada debe ser residencia habitual y permanente al menos 10 años.
🇪🇸
4. Residencia legal 2 años
Haber residido legalmente en España de forma continua los 2 años anteriores a la solicitud. Aplica a españoles, UE y extracomunitarios con tarjeta de residencia vigente.
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5. Financiación ≤ 100%
El importe del préstamo no puede superar el menor valor entre el precio de compraventa y la tasación oficial. Es decir: el banco no puede financiar por encima del valor real del activo.
🏦
Tramitación con banco adherido
Solo los 67 bancos que firmaron convenio con ICO pueden gestionar el aval. Si tu banco no está adherido, tendrás que cambiar de entidad para acogerte al programa.
⚠️ Importante: cumplir los requisitos del aval no obliga al banco a concederte la hipoteca. La entidad sigue evaluando tu solvencia con sus criterios internos (scoring, ratio de endeudamiento, estabilidad laboral, edad final del préstamo). El aval ICO reduce su riesgo y facilita la aprobación, pero no la garantiza.
Límites de ingresos por composición familiar
El límite base es 4,5 veces el IPREM anual (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, 14 pagas). Para 2026 el IPREM se sitúa en 8.400€/año, lo que fija el tope básico en 37.800€ brutos. Este tope se incrementa según la composición del hogar:
Composición familiar
Fórmula
Ingresos máx. brutos 2026
1 solicitante sin menores
4,5 × IPREM
37.800€
2 solicitantes sin menores
4,5 × IPREM × 2
75.600€
Familia con 1 hijo menor
+ 0,3 × IPREM
78.120€
Familia con 2 hijos menores
+ 0,6 × IPREM
80.640€
Familia con 3 hijos menores
+ 0,9 × IPREM
83.160€
Familia monoparental + 1 menor
4,5× + 0,7× IPREM
43.680€
Familia monoparental + 2 menores
4,5× + 1,0× IPREM
46.200€
* Ingresos brutos según base imponible del IRPF del último ejercicio. Se consideran menores los hijos de hasta 18 años o personas con discapacidad reconocida > 33% a cargo.
El banco verifica los ingresos con la declaración de la Renta del último ejercicio cerrado (2025 si solicitas en 2026). Si has cambiado de empleo recientemente, puede pedir además nóminas de los últimos 3-6 meses para valorar continuidad. Para autónomos se usa el rendimiento neto declarado.
¿Qué se considera primera vivienda habitual?
Este requisito es el que más dudas genera, porque tiene una definición estricta y varias excepciones. La normativa ICO define primera vivienda habitual como:
A
Primera en propiedad
El solicitante no debe haber sido anteriormente titular, ni al 100% ni en copropiedad, de ninguna otra vivienda situada en España o en el extranjero.
B
Residencia habitual y permanente
Debe ser la vivienda donde residirás de forma efectiva al menos 183 días al año durante los 10 años posteriores a la compra. No puede ser segunda residencia ni vacacional.
C
Ocupación en máximo 12 meses
Tras la firma de la escritura, debes empadronarte y habitar efectivamente la vivienda en un plazo máximo de 12 meses. Se admite retraso si existe obra de reforma acreditada.
D
No destinada a actividad económica
No puede dedicarse a alquiler turístico, despacho profesional, oficina ni cualquier uso distinto al residencial habitual. El incumplimiento conlleva la cancelación del aval.
💡 Nota práctica: haber vivido de alquiler, en casa de los padres, en pareja o en una vivienda sin estar en la escritura no te excluye. El requisito se refiere a la titularidad registral, no a dónde has dormido históricamente.
Excepciones reales: casos en que sí puedes aunque no cumplas todo
El Real Decreto-Ley 6/2024 contempla varias excepciones a la regla de "no tener otra vivienda". Son casos concretos, debidamente tasados, en los que aunque figures como propietario previo puedes acceder al aval:
💔
Separación o divorcio
Si por sentencia de divorcio o convenio regulador has perdido el uso de la vivienda que constituía tu residencia familiar, puedes solicitar el aval para una nueva. Requiere copia de la resolución judicial.
🌊
Catástrofe natural o siniestro
Si tu vivienda quedó inhabitable por incendio, inundación, terremoto, DANA u otro siniestro declarado zona catastrófica, sin culpa del titular, puedes solicitar aval para reponer residencia.
🪧
Vivienda que se va a vender
Si tienes una vivienda pero la vas a vender para cancelar su hipoteca con el producto de la venta, puedes acogerte al aval. La operación debe formalizarse en un plazo cercano a la nueva compra.
♿
Accesibilidad sobrevenida
Si tu vivienda actual no es accesible para un titular con discapacidad reconocida sobrevenida (> 33%) y no es posible adaptarla, puedes pedir aval para comprar una adaptada.
⚖️
Vivienda en procedimiento de ejecución
Si tu vivienda está en proceso de ejecución hipotecaria anterior, o afectada por expropiación forzosa, el ICO valora la situación como excepción con documentación judicial.
👨👩👧
Familias con menores
Aunque uno de los compradores supere 36 años, si hay hijos menores a cargo la unidad familiar puede acceder al programa. El tope de edad se flexibiliza por composición familiar.
En todos estos casos el banco solicitará documentación específica (sentencia, certificado de zona catastrófica, contrato de arras de venta previa, certificado de discapacidad) y el ICO valorará caso por caso. No es un automatismo: cada expediente excepcional se revisa individualmente.
Documentación que pedirá el banco
La lista estándar de documentos que te pedirá tu entidad para iniciar el expediente de Aval ICO. Conviene prepararla antes de la primera cita: acelera el análisis y reduce idas y venidas.
1
Identidad y residencia
DNI o NIE en vigor de todos los solicitantes. Certificado de empadronamiento actualizado (últimos 3 meses). Certificado de residencia legal continua de los 2 años anteriores si eres extranjero.
2
Acreditación de ingresos
Últimas 3 nóminas (asalariados), contrato de trabajo vigente, certificado de empresa con antigüedad. Autónomos: modelos 130/131, declaraciones trimestrales de IVA, certificado de estar al corriente con Hacienda y Seguridad Social.
3
Historial fiscal
Declaración de la Renta (IRPF) del último ejercicio cerrado. Libro de familia si hay menores a cargo que incrementan el tope de ingresos. Certificado de discapacidad si aplica.
4
Situación patrimonial
Nota simple del Registro de la Propiedad que acredite que no tienes otra vivienda en España. Extractos bancarios de los últimos 6 meses de todas las cuentas. Justificación de los ahorros para la entrada (5% + gastos).
5
Vivienda a comprar
Contrato de arras firmado con el vendedor. Nota simple de la vivienda. Tasación oficial emitida por sociedad homologada (homologada por Banco de España). Certificado energético si vas a optar al tramo del 25%.
6
Declaraciones responsables
Declaración responsable de que será tu vivienda habitual. Declaración de que no has sido beneficiario previo de la Línea de Avales ICO. Autorización para consultar datos con la AEAT y la Seguridad Social.
Errores comunes que te pueden denegar el aval
Estos son los motivos más frecuentes de denegación que ven los bancos adheridos. Revisarlos antes de solicitar te ahorra un "no" evitable:
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Incluir ingresos no computables
Bonus variables, pagas extra atrasadas, rentas puntuales o ingresos del extranjero no declarados en IRPF no cuentan. Solo se computa la base imponible general declarada.
🚫
Olvidar una copropiedad pasada
Aparecer como copropietario aunque sea al 1% de una vivienda (herencia familiar, donación) te excluye salvo excepción tasada. Revisa el Registro antes de solicitar.
🚫
Comprar para alquilar
El aval se cancela si alquilas la vivienda, la usas como segunda residencia o como alojamiento turístico en los 10 años posteriores a la compra.
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Financiación por encima del valor
Si pides un préstamo superior al menor entre precio y tasación (por ejemplo, para incluir gastos), el ICO no avala. Los gastos deben aportarse aparte.
🚫
Cumplir 36 años antes de firmar
La edad se computa a la fecha de la firma del préstamo, no de la solicitud. Si durante el proceso cumples 36 y no hay menores a cargo, pierdes acceso al programa.
🚫
Residencia discontinua
Los 2 años de residencia legal deben ser continuos e inmediatamente anteriores a la solicitud. Salidas prolongadas al extranjero pueden romper la continuidad.
Calcula si cumples los requisitos
La forma más rápida de saber si te corresponde es usar la calculadora interactiva del home: introduces edad, ingresos, composición familiar, precio de la vivienda y eficiencia energética, y te indica en segundos si cumples los criterios y cuánto avalaría el ICO en tu caso concreto.
¿Cumples los requisitos del Aval ICO?
Responde 5 campos y obtén el veredicto al instante: importe avalado, entrada mínima y ahorros totales necesarios.
Una vez tengas la confirmación, el siguiente paso es comparar ofertas entre los 67 bancos adheridos al programa. Cada entidad aplica diferentes tipos (fijo, variable, mixto), comisiones y vinculaciones obligatorias sobre el préstamo avalado.
Preguntas frecuentes sobre los requisitos
Ser menor de 36 años (o familia con menores a cargo), residir legalmente en España los 2 años anteriores, que sea tu primera vivienda habitual, no tener otra vivienda en propiedad (salvo excepciones tasadas), ingresos brutos máximos de 37.800€ individuales o 75.600€ conjuntos y que el préstamo no supere el menor entre precio de compra y tasación.
El límite base es 4,5 × IPREM anual (14 pagas). En 2026, con IPREM de 8.400€, el tope es 37.800€ brutos/año individuales. En pareja se duplica a 75.600€. Por cada hijo menor o persona dependiente a cargo se añaden 2.520€ (0,3× IPREM). En familia monoparental con un hijo el tope sube a 43.680€.
En general no. Hay excepciones: vivienda anterior no disponible por sentencia de divorcio, inhabitable por catástrofe natural o siniestro sin culpa del titular, vivienda que vas a vender para cancelar su hipoteca con la nueva compra, vivienda no accesible por discapacidad sobrevenida o en procedimiento de ejecución/expropiación. Cada caso se documenta y el ICO lo valora individualmente.
DNI/NIE, certificado de empadronamiento, últimas 3 nóminas (o IRPF para autónomos), contrato laboral, declaración de la renta del último ejercicio, extractos bancarios de 6 meses, nota simple del Registro de la Propiedad, contrato de arras, tasación oficial y certificado energético si optas al tramo del 25%. También declaraciones responsables sobre primera vivienda y uso habitual.
Debe ser tu residencia efectiva al menos 183 días al año durante los 10 años posteriores a la compra. Hay que ocuparla en máximo 12 meses desde la firma (empadronamiento). No vale como segunda residencia, inversión de alquiler, vivienda turística ni para actividad económica. La titularidad anterior de cualquier otra vivienda (aunque sea parcial) te excluye salvo excepción tasada.
Sí, sin restricciones específicas. Deben cumplir los requisitos generales (edad, residencia, ingresos, primera vivienda). La acreditación de ingresos se hace con la declaración del IRPF del último ejercicio, modelos 130/131 del año en curso y certificados de estar al corriente con Hacienda y Seguridad Social. Los bancos valoran adicionalmente la antigüedad de la actividad y la regularidad de los ingresos declarados.
Fuentes oficiales
Información basada en el Real Decreto-Ley 6/2024, de 5 de noviembre, de medidas urgentes de impulso de la actividad económica, publicado en el BOE, y en la normativa operativa de la Línea de Avales ICO para la adquisición de primera vivienda de jóvenes y familias con menores a cargo, gestionada por el Instituto de Crédito Oficial con el respaldo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Vigente hasta el 31 de diciembre de 2027 o hasta agotar la dotación de 2.500 millones de euros. Esta página se actualizó por última vez en abril de 2026.